今日は資金計画に関するブログです。

 

 

 

【資金計画の立て方】シリーズはこちら↓
https://www.tukasa55.com/staff-blog/?cat=31

 

 

 

 

【前回までのおさらい】

これまでの2回で

 

・自己資金額を知る

・総費用を知る

 

をご紹介しました。

 

 

 

その結果

現在分かっていることとして

 

「物件価格」 + 「諸費用」 – 「自己資金額」

＝（イコール）

「自己資金額」 + 「住宅ローン」

 

この計算式の項目の金額が分かり

式が埋められるようになっている状態

と思います。

 

 

 

 

【今回の目的】

今回ご紹介するのは

 

「出資者を決める」

 

ということです。

 

 

 

どういうことかを簡潔にいうと

「誰がお金を出すのか」

ということです。

 

 

 

 

簡単なことのようですが

お金を出す人を決めるのは

実は重要な作業で

「住宅ローン」や「登記」など

関わってきます。

 

 

ぜひ

今回の内容を理解した上で

資金計画を組んでみましょう。

 

 

 

 

【お金を出資できる項目】

では

お金を出資できる項目は

どこでしょうか？

 

 

資金計画は

「自己資金」

と

「住宅ローン」

の2つに分かれる

ということには触れました。

 

 

 

 

まず

「自己資金」

 

 

 

これは単純に

自己資金を200万円支払う

といった場合に

 

①1人が全額

　Ａさん（例えばご主人）が

　200万円全額支払う

 

②2人で半分づつ

　Ａさんが

　100万円

　Ｂさん（例えば奥様）が

　100万円支払う

 

 

というような感じで

誰がいくら

出資するのかを決めます。

 

 

 

 

 

次に

「住宅ローン」

 

 

これは

①1人が全額

　Ａさん（例えばご主人）が

　3,000万円全額借りる

 

②2人で共同で借りる

　ＡさんとＢさん（例えば奥様）が

　お2人で3,000万円借りる

 

③2人がそれぞれ借りる

　Ａさんが1,500万円借りて

　Ｂさんが1,500万円借りる

 

 

 

こんな感じで

誰がいくら借りるのか

決めます。

 

 

 

住宅ローンに関しては

奥様でも

収入があり

銀行が

長期的に収入が見込めると判断した場合に

借入をすることが出来ます。

（ご夫婦だけでなく、親子でローンを組んだりすることも商品によっては可能です。ぜひ担当の方にご相談して下さい）

 

 

 

では

なぜ金額を決めないといけないのか。

 

 

 

【お金を出すということは持分に関わる】

不動産には

 

「持分」

 

という考え方があります。

 

 

 

 

不動産を取得すると

法務局にて不動産所有者を登記（登録）するのですが

 

誰が

どれだけ

 

不動産を持っているか

「持分割合」を

登録します。

 

 

 

 

例えば

Ａさんが

自己資金も住宅ローンも

全て出資する場合

 

持分は

100/100

ということになります。

 

 

 

次に

Ａさんが

自己資金100万円

住宅ローン1,500万円

 

Ｂさんが

自己資金100万円

住宅ローン1,500万円

を出資する場合

 

Ａさんは

50/100

 

Ｂさんは

50/100

 

というような持分になるわけです。

※分母の数字に決まりはありません

 

 

 

 

【持分を決める必要性】

持分を決める必要性がなぜあるのかは

共有（複数人）で不動産を購入する場合の

メリット・デメリットを確認する必要があります。

 

メリット

・住宅ローン控除

住宅ローンを2人で借りると

住宅ローン控除を2人が使えるので

 

ケースによっては

1人で借りるときよりも

多くの金額が控除される場合があります。

 

・売却時の税制優遇

売却時に利益が出た場合の税額控除などを

それぞれの所有者が使えることがあります。

（高額な売買の際に有利に働くことの多い税金優遇制度です）

 

 

 

デメリット

・売却時の煩雑性

1つの不動産を

複数人が持っていることになるので

売却をすることになった場合に

複雑になる可能性があります。

 

ケースとしては

相続

離婚（こちらのほうが場合によっては複雑）

などです。

 

 

 

 

 

そして

最も持分に関して身近に影響してくることとしては

「贈与税」

があります。

 

 

 

【贈与税】

名前の通り

お金を贈って受け取った際に

かかる税金です。

 

 

第1回目のブログでも

贈与税について書きましたので

ぜひご覧ください。

https://www.tukasa55.com/staff-blog/?p=4677

 

 

 

例えば

3,000万円の物件を

Ａさん　1,500万円

Ｂさん　1,500万円

で出資（住宅ローン含む）をして

購入したにもかかわらず

 

持分が

 

Ａさん　4/5

Ｂさん　1/5

 

だと

 

Ａさんは2,400万円

Ｂさんは600万円

 

を出資したことになります。

 

 

 

 

この時点で実際の出資金額より

 

Ａさんは　+900万円

Ｂさんは　-900万円

 

つまり900万円の差額が生まれています。

 

 

 

これがどういうことかというと

Ｂさん　→　Ａさん　

に900万円が渡されたという

解釈になり

 

この900万円が贈与税の対象となります。

（110万円の基礎控除等は除く）

 

 

 

第1回でもお伝えしたように

贈与税は税率の高い税金です。

 

 

 

 

 

【まとめ】

このように

持分は各種の税金制度に影響します。

 

のちのちになって

慌てることの無いよう

 

住宅ローン控除や

贈与税など

各種の税金面を事前に把握した上で

資金計画を組み立てることをおすすめします。

 

 

 

 

 

今日のブログは以上です。

 

 

 

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