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2026/04/06
土地 - 【土地売却依頼の話】最大3000万円控除になる空き家特例控除の書類の話
先日ブログに書いた
【土地売却依頼の話】不動産所有者（名義人）の方が施設に入って・・・と相談を受けました
という話。
https://www.tukasa55.com/staff-blog/?p=13969
この相談を受けた中で
税金に関するお話がありました。
「相続した不動産を売却したら
税金掛かるよね？」
原則は
税金はかかりますが
とある特例を使うことで
税金を減らすことができます。
それが
被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例
というものです。
大雑把に言うと
被相続人（亡くなられた方）がお住まいだった家（要はご実家）を
相続して
その不動産を売却すると
所得が出たことになるので
税金がかかります。
しかし
先ほどの特例を使うことができると
一定の要件に当てはまるときは
譲渡所得の金額から最高3,000万円まで
控除することができるというもの。
条件はいくつかあり
例えば代表的なものを4つほど挙げると
・昭和56（1981）年5月31日以前に建築された家屋とその敷地
・相続開始の直前において、被相続人以外に居住をしていた人がいなかった
・相続のときから売却するまで、事業用、貸付用、居住用に供されていない
・売却代金が1億円以下
というものがあります。
非常に大きな控除となる制度なので
ぜひ対象になるかどうかを確認の上
使っていただきたいのですが
この特例を使うために
集めなければならない書類がいくつかあります。
その中には
この制度のためだけに
役所で発行してもらう書類があり
それが
「被相続人居住用家屋等確認書」
というものです。
これは例えば名古屋市の物件であれば
名古屋市役所で発行してもらいます。
（担当部署に事前予約制ですので
すぐ簡単には発行されません）
ものすごく簡単に言うと
亡くなられた方がその家に住んでいたことの証明書
みたいなものです。
この書類を取得するためにも
いくつか書類を用意しなければならないのですが
その中に
不動産の登記簿謄本
があります。
ここで一つ注意点があります。
よくあるケースとして
ご家族でお住まいだったご実家。
もともとの所有者名義がお父さん。
お父さんが亡くなられた後は
お母さんが住んでおり
今回
お母さんが亡くなられて
ご子息様たちが
ご実家を相続した場合。
お父さんが亡くなられたときに
お父さんからお母さんへの
不動産の相続登記をやっているか？
という点です。
以前は相続登記が義務ではなかったので
お母さんへの相続登記を行っていないことも多く
今回の相続で
お父さんからご子息様たちへ
お母さんをすっ飛ばして
相続登記を行う
ということも珍しくありません。
先ほどの役所で取得する書類。
この
不動産の登記簿謄本で確認されるのは
今回相続した空き家が
空き家になる直前に住んでいた人（お母さん）の所有物か？
という点。
そうです。
登記簿謄本にお母さんの名前が載っていないと
今回の特例の対象要件に
当てはまらないのです。
もし
お父さんからお母さんへの
相続登記を行っていない場合で
この特例を使いたいと考えている方は
必ずその旨を司法書士に相談しましょう。
解決策はありますが
その解決策にも「いつまでに」という期限があります。
気づいた時点で早め早めに相談することをお勧めします。
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